【プレリートファンド】『イリーゼ宮の森』案件をふりかえる【その人気具合について】

2月9日12時に募集を開始していたヘルスケア・プレリートのファンド『イリーゼ宮の森』及びその他ファンドについて、総額2億7千万円という規模でしたが、20分以内で全てのファンドが満額成立という人気ぶりでした。

私も今回のファンドには投資をしました(ギリギリでしたが、Aに投資しています)。

さて、今回募集していたファンドはどういう内容だったのでしょう? また、20分で2億7千万が埋まってしまったというのはどういう状況だったのか、少し振り返ってみたいと思います。

※次週、類似する商品を投入する、という情報(後述)も既にあります。今後のプレリートファンドで投資する際の参考になれば、と思います。

※2018/2/17 追記:誤字、脱字、一部表現を修正しました。

 

 

今回募集していたファンドは?

今回募集していたのは、案件1:北海道にある『イリーゼ宮の森』老人ホーム1棟と、少額の案件2は(※)で構成されているファンドになります。

※補足:ソーシャルレンディング事業者が募集をかけるファンドは、どれも1ファンド複数案件で構成されています。これは、過去に監督行政機関からの指導があり、『案件を個別に募集せず、複数の案件をファンドとしてまとめて募集すること』という条件をクリアするために、少額のファンドを2案件目以降につけて、”複数化”して募集するようになっています。

参考リンク:ヘルスケア・プレリートファンド20号

参考リンク:ヘルスケア・プレリートファンド21号

参考リンク:ヘルスケア・プレリートファンド22号

スキーム図は、プレリートファンドのページから引用します。

ファンド構成としては、A~Cの3種類が用意されており、優先劣後の関係にあります。

 

全て不動産担保付です。

 

A~Cファンド比較

A~Cの内容を比較する情報としては、以下のパラメータがあります。ここで、”IRR(最大期待利回り)”という言葉が出てきますが、この部分については後述します。

LTV (低) A < B < C (高)
利回り (低) A < B < C (高)
IRR(最大期待利回り) (低) A < B < C (高)

※LTV値はローントゥバリューの略で不動産の評価額に占める借入金の割合のことです。数値が低い方が安全性が高いようになっています。

端的には、ファンドAはリターンが低くて安全性は高く、ファンドCはリターンは大きいが安全性が低い、ファンドBはAとCの中間層に位置しています(あくまでA~C内のファンドを比較しての話です)。

 

IRRについて

今回のファンドには新しい要素として、IRR(最大期待利回)”12%~14%という、利回りとしては高い数字が追加されています。こちらは不動産売却益を考慮した利回りのことで、売却時の金額によって得られる利回りが記載されています。

このIRRという項目は、これまでのプレリートファンドで募集していたファンドでは掲載していないものです。イリーゼ宮の森ファンドで新しく追加された項目です。

今回IRRを追加した経緯については、1月にmaneo瀧本社長とプレリートファンドの木山社長との対話動画が公開された際に『投資家からの要望もあり、リートへの売却益を投資家にシェアすることを考えている』という話が含まれていましたので、こちらで仰られてたことを反映してのことであることが見受けられます(動画の11分45秒辺り)。

 

プレリートファンドのファンド説明では、IRRに関して以下のように記載されています。

※IRR(最大期待利回り):貸付に付随する融資手数料・違約金等の中から投資家に分配する金額を含めた最大の期待利回りをIRR(最大期待利回り)としております。最大期待利回りが見込まれるのは下記の条件を全て満たしたケースです。
①期限内に対象不動産が売却された場合。
②上記売却金額が売却ターゲットとしている金額を上回った場合。

不動産の売却はプレリートファンドサイドで見極めて実行する部分ですので、その手腕が問われることになります(利益が出た場合を前提とした記載ですが、おそらく逆もまたしかりでしょう)。

木山社長はこれまで老人ホーム(ヘルスケア)やホテルについて、多額の購入、売却をして利益を出してきた実績があることは得意領域として動画でも語られていますので、ここは私も期待している部分です。

今回募集されたA~Cのファンドについて、IRR(最大期待利回り)はそれぞれ以下のような違いがあります。IRRだけで見るなら、ファンドCが一番高い利回りが得られる可能性がある、ということです。

ファンド IRR(最大期待利回り)
12%
13%
14%

 

木山社長の利回りに対する考え方について

尚、A~Cの利回りは、設定値4.5~6.5%と、他の事業者のファンドに比べてもそれほど高くありませんが、これは動画内の社長の説明にもあるように、健全性を考慮した利回り値であることが伺えます。この利回りには、更にプレリートファンドの企業としての儲けである営業者報酬(プレリートファンドの営業者報酬にかかる金利を、『プレリートファンド金利』と言います)が上乗せされます。その加算を考慮して、無理のないファンドを組成している、ということです。

今後、イリーゼ以外で募集されるファンドでも、大体この4~6%台のファンドで募集をかけることが予測されます。

ただし、この利回りでは、健全性をうたいつつも、これまでの既存ソーシャルレンディング投資家サイドには物足りません。そこで、”IRR”という要素を加え、最大12~14%で不動産売却時の利益を投資家にリターンする、というように投資商品を設計していることが見受けられます。この考慮によって、ファンドの健全性は確保しつつ、投資家へのリターンを多くさせるファンドになっています。

 

2月9日当日の状況

さて、『イリーゼ宮の森』ファンド募集当日の投資状況ですが、グラフベースで見ていきます。2月9日に募集をかけていたファンドは以下の通りです。20~22号が事前に告知されていた第1回ファンドで、27号以降は当日同時募集されたもの(2回目以降募集分)です。

合計で2億7千万円の募集がかけられており、結果から言うと、これらはすべて埋まってしまいました。

ファンド 募集金額 応募ファンド(xx号別)
2億円 20号、27号、30号,33号~38号
3,500万円 21号、28号、31号
3,500万円 22号、29号、32号

 

開始17分ですべてのファンドが満額成立に

時間経過と金額の積み上げを示したのが以下のグラフになります(A~Cの合算です)。グラフを見ると明らかですが、開始約18分で2億7千万円分すべてのファンドが満額成立で埋まってしまったことになります。

 

何が起こっていたのか

どのファンドに誰がいくら投資したのか、投資ファンドと投資家別の積み上げの内訳を見ていきます。グラフの色が同じものが投資家一人を指しており、大体二名の投資家の方が多額に投資なさっていたことがわかります(このグラフ情報は、各ファンドの投資履歴の情報から引用しています。IDの前方3ケタと、完全一致を取っており、完全に一意ではない可能性もあります)。

gre氏で約1億5千万、HNH氏で約1億ということで、2名の投資家の方で2億5千万が埋まったことがわかります。

以下は、ローンファンド号別の投資状況です(色違いがユーザ別で、紫がgre氏、青がHNH氏)。20~22号ファンドについては大口投資家2名以外の投資家の方々で取り合う形になり、27号以降ファンドはほとんど2名の方で埋め尽くされていた、というのがわかります。

以下は、時系列で見たXX号別の積み上げグラフです。12時6分頃から、2000万~3000万の幅で階段上に積みあがってきているのが主に大口投資家の方の投資部分になります。

 尚、HNH氏については、これまで主にLCレンディングなどで多額に投資をされていたことで有名な方で、一回の投資で数千万~億単位の投資をされている方です。具体的な情報はありませんが、投資傾向からは安全面を重視して投資する傾向が高いように見えます。

”ソーシャルレンディング HNH”などでネットで記事を検索すると、HNH氏に関する投資の実績を記事に書かれている方も多々ありしますので、興味のある方はネットで検索してみるとよいかもしれません。

今回、どのくらいの方が投資していたかというと、ユニークユーザーで数えるとおよそ56人です(ID重複があるとすると、56人以上の可能性も有)。2/9現在でプレリートファンドの会員数は1200人程なので、大体5%ぐらいの会員が『イリーゼ宮の森』のファンドに投資をしたことになります。短時間で埋まってしまった関係で、もしかすると投資ができなかった人もいたかもしれません。

全体的に、今回の募集ファンドは興味を持っていた人が多かったのかと思います。今回の伸び具合からすると、今後新しく登場してくるIRR付きのファンドも(同じように魅力的であれば)公開後すぐに埋まってしまう可能性は多いにありそうです。

 

近々、類似のファンドが登場する可能性について

今回、『イリーゼ宮の森』のファンドに投資できなかった方には朗報かもしれません。

本件、maneoの瀧本社長もブログで報告しているのですが、類似ということでイリーゼの追加募集ではないかもしれませんが、おそらくIRR付きのファンドが来週募集予定なのではないかと思います。

以下、社長ブログから転載している記事の引用です。

プレリートファンドは事前にメルマガやホームページ上で新しいファンドの告知がされる場合がありますので、それらをチェックしておくと良いかもしれません。

 

おわりに

初期公開時のマミーズホームに投資して以来、これまで(出だしが不調だったので、)プレリートファンドの出方をうかがっていたのですが、今は良い方向にどんどん建て直しをしていっている、という見方をしています。

私個人としては、瀧本社長と木山社長の対談動画の公開、という一手が投資しようと思ったきっかけの一つでした。動画から、プレリートファンドは社長の得意分野を活かしたサービスであるということや、ファンドに対しては安全面を意識していること、そしてリートの売却益考慮というのが、諸々ちゃんと説明されて伝わってきたので、その点が判断ポイントになりました。

マミーズホームなどの初期募集ファンドについては、プレリートファンド上ではほぼ投資が滞ってしまい、お金が集まらなくなってしまった状況というのはおそらく今後も続くことが見込まれます。そのため、今はmaneo側でプレリートファンド・セレクトファンドとして扱う形で、おそらくプレリートファンド会員以外向けに投資資金を集めている形になっていますが、今後もその形は続くのではないかと思います。

maneoでセレクトファンドに投資するのであれば、プレリートファンドで直接投資した方が、利回りも若干上ですし、今回の商品などを例にしても、よりよいファンドが公開される可能性もあります。今は会員連携サービスという機能でボタン一つでmaneoグループ内は簡単に登録可能。あくまで投資は自己判断ですが、これを機に興味を持った方はプレリートファンドに登録してみても良いかもしれません。

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