【maneoファミリー】新しいクラウドファンディング・サービス『プレリートファンド』が始まります

プレリートファンド株式会社とmaneoマーケット株式会社は、新しいコンセプトの不動産特化型クラウドファンディングサービス「プレリートファンド」を12月11日から開始(投資募集開始は、12月18日)します。

※12/8追記: 投資の募集開始時期について追記しています。

 

 

プレリートファンドの紹介(公式)

現時点(12月3日)で公開されている情報です。

プレスリリース(maneo公式ホームページ)

プレリートファンド公式ページ

動画(youtube)

 

事前説明:リートとは

プレリートの前に、リートの話をします。

リート(REIT)とは、不動産投資信託のことで投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配します。 ”Real Estate Investment Trust”を略してREIT(リート)と呼ばれており、日本版REITのことを、頭にJAPANの「J」をつけて”J-REIT”と呼んだりします。

REITのポイントは以下です。

  • 投資家から集めた資金で不動産投資の専門家がオフィスやマンション等の不動産を購入し、運用する。
  • 購入した不動産を賃貸し、その賃料収入や売却益から費用を差引いた残りの収益を投資家に分配する。
  • 取引所に上場されているREITは上場株式と同様に取引所で売買でき、高い流動性(換金性)がある。

 

プレリートファンドとは?

プレリートの意味

“プレ(pre)”とは、”~以前の”や、”~の前にある”という意味です。

LCレンディング代表取締役 山中氏のブログに、プレリートに関する説明があります。

LCレンディング社長ブログ『プレリートファンド』

以下は、ブログからの引用です。

 さて、「ポーリー・プラス」ファンドに限られないのですが、LCレンディングで募集しているファンドのうちおおむね半数程度は「プレリート」ファンドとしての位置づけになっています。

 「プレリート(Pre REIT)」とは「リートの前段階」という意味です。
 LCホールディングスでは原則として最終的にはリートに売却することを想定して不動産を取得しています(他に好条件で売却できるなどの理由でリート以外に売却するケースももちろんありますが)。

 通常はいくつかの物件をまとめてリートに転売します。
 LCで取得してからリートに売却するまでの期間はマチマチです。
 今月新たに取得した物件などは数ヶ月で転売することになりそうですが、長いものではすでに3年以上保有している物件などもあります。
 転売するまでの期間はLCホールディングスで保有しているわけですが、保有期間中は物件のバリューアップにも努めて、より好条件で転売ができるように手を入れています。

 リートを立ち上げていったん転売の実績ができれば、その後は好循環が見込まれます(例えば物件情報も豊富に入ってくるようになったり、銀行のシニアローンも好条件で調達できるようになったりなどなど)。

 今期中にはリートへの転売を実現することができるよう、関係各所と日々調整中です。

 

上記のブログからもあるように、プレリートとはリートの前段であるということです。

また、LCレンディング社長のブログに記載されているように、LCレンディングでは、既にプレリートなファンドを扱っている、ということも見えます。

『プレリートファンド』はソーシャルレンディングサービスの名称です。山中社長がブログで言っているのは、『プレリート』なファンドのことで、今後言葉が浸透してくるとサービス名称と用語の使い分けが必要になってくるかもしれません。

 

プレリートファンドの概要

投資スキームは以下の図のようになります(詳細はプレリートファンドの公式ページを参照)。不動産特化型のソーシャルレンディング募集ファンドと関係は同じ様に見えます。

以下は、youtube動画に載っていた解説内容です。REITになる前段階も含め、REITになるには3つのフェーズがあります。開発、運用、そしてREITです。

REITの前段階というのは、不動産購入前の開発/運用のフェーズを示しています。この開発/.運用フェーズをプレリートファンドでは『プロの投資領域』と定義しています。

プレリートファンドでは、この”プロの投資領域”について、一般の投資家にも紹介できるようにします。

プレスリリースからの引用としまして、『投資を募る不動産情報を積極的に開示して高い透明度を確保。プロが手がける良質のファンドへ、一般投資家が安心して投資できるクラウドファンディング・サービス』を提供すると記載されています。どういったファンドが提供されるかというのは、また後日明らかになると思われます。

尚、プレリートファンドで取り扱われる不動産分野としては、ヘルスケア施設(老人ホームや病院)やインバウンド(訪日外国人旅行者)向けホテルなどに特化した不動産投資案件が募集される予定とのことです。

 

『リート』と『プレリートファンド』の違いは?

リートとプレリートファンドの違いは、どのような物でしょうか?表にすると、以下のようになります。

※12/2時点ではまだ公開されているプレリートの情報が少ないため、推測をしています。ビデオではREITについての説明を軸にしています。それと差別化された表現がややあることから、以下の表のようなものになるのではないかと思います。情報が増えてきたら、もう少し追記したいと思います。

  REIT(J-REIT) プレリートファンド
取扱いフェーズ REIT REITより前(開発/運用)
利回り 2~4%程度 REITより高いことが想定される
流動性 高い REITより低いことが想定される

 

運営会社は?

プレリートファンドの運営会社は、以下の2社で構成(協働)されています。

1.プレリートファンド株式会社

  • 事業内容:不動産特化型クラウドファンディング・サービス「プレリートファンド」の提供および運用
  • 代表取締役:木山 憲一氏
  • 取締役:西浦志朗

2.maneo(マネオ)マーケット株式会社

  • 事業内容:「maneo(マネオ)」をはじめとしたソーシャルレンディングサービスサイトの運営、募集の取扱い(取得勧誘)、投資家の管理
  • 代表取締役:瀧本憲二氏

ここで、プレリートファンドの代表取締役 木山憲一氏は、UBI株式会社というmaneoの元親会社の取締役も務められています。瀧本社長は、UBI株式会社の元取締役副社長です。

関係を抜粋して図にすると上記のような形になるのですが、経営陣については業界シェアNo1のmaneoに関係する人員でしっかりと固められていることがわかります。

2017/12/15追記:maneoの瀧本社長ブログ記事より。

プレリートファンド株式会社とその親会社のブルーメロンキャピタルと、maneoマーケットの関係がわかりましたので、その情報を掲載します。

瀧本社長ブログ:数クリックで投資家登録が可能に!

以下、ブログ内から引用しています。

プレリートファンドは、リート(REIT)に入る前の不動産(貸付)に対する投資となります。

プレリートファンド社の100%親会社のブルーメロンキャピタル社
は近々、maneoマーケット社の100%の子会社となります。

つまり、プレリートファンドは、私が代表である、maneoグループの一員なのです。

 

尚、LCレンディングの社長も、UBIの取締役です。上述にもありましたが、LCレンディングは既に『プレリート』ファンドを提供していますので、『プレリートファンド』の立ち位置や違いが出てくるのか、今後気になるところです。

プレリートファンドのまとめは以上です。もう少し情報が出そろってきたらブログに追記したいと思います。

2017/12/13追記:会員登録を行いましたので、その際の情報を追加しました。

【プレリートファンド】maneo新機能『会員連携サービス』を活用して会員登録を行いました

 

最後に

私はこのプレスリリースに興味を持ちました。現在7社に投資しているのですが、8社目の投資先としてどうかということをもう少し検討したいと思いました。とはいえ、まだプレリートファンド自体もサービスを開始していないので、これから見極めた上でとなります。引き続き、情報を収集していきたいと思います。

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