【プレリートファンド】ファンドの募集が開始されました&開始当日の状況について

昨日、12月18日はプレリートファンドのファンド募集開始日でした。当日の状況がどのような感じだったのか、少しまとめてみましたので紹介します。

 

 

募集が開始されたファンドについて

4つのファンドを公開

12月18日は、以下の4ファンド(ファンドA,B,C,D)が公開されました。いずれも、ヘルスケアファンドです。公開には時間差があり、ファンドAは15:43に公開、ファンドB/C/Dは16:45頃公開となっています。A~Dまで利回りが1%ずつ違います。Aのファンドについては、タイトル通りmaneoの保証付きです。

募集期間は23日とやや長めです。貸付実行開始日が1月11日であり、貸付実行日が早まるといった記載はないので、大体1か月近くは投資したまま、寝かしておくことになります。

J-REITとの比較

J-REIT比較表という図が公開されています(以下)。今回募集したプレリートなファンドは、J-REITの平均的な利回りよりも高い、という見方をすればよいようです。

第一回募集ファンドの関係

投資スキームの図(以下)を見るとABCDの関係は明らかですが、利回りが高いものほどLTVが高くなっており、その分リスクも高い、ということです。特にAは、maneo株式会社の保証が付くので、かなり安心できるファンドです。

 

プレリートファンドで公開しているローンファンドの特徴

プレリートファンドで公開募集しているローンファンドですが、他のソーシャルレンディング事業者と異なる、新しい点がありました。

特徴1:不動産物件の具体的な名前公開されている

投資先の会社名は”不動産保有会社A”という名前で覆面化(投資対象企業の実名を載せない)されていてわかりませんが、投資先の会社が保有している不動産物件については名前が公開されています。また、どこの会社が建物診断をしたのかという会社も公開されています。案件1では、『マミーズホーム』が投資対象の不動産で、その建物の診断は『東京海上日勤リスクコンサルティング』が行っています。以下は、ファンドAの案件1のスキーム図の抜粋です。

案件2,3も含めて投資対象の不動産は以下のようになっています。

  • 案件1:介護付き有料老人ホーム「マミーズホーム」(東京都目黒区)
  • 案件2:介護付き有料老人ホーム「フループライフガーデン」(宮城県仙台市)
  • 案件3:介護付き有料老人ホーム「アルプスの杜さがみ」(神奈川県相模原市)

ポートフォリオ一覧というページに、公式サイトのURLや、住所、物件名など、より詳細な情報が掲載されています。

プレリートファンドは、透明性の高い不動産投資を目指していることから、公開される情報が多いのも他のソーシャルレンディング事業者と比較して特徴的です。

全部は本ページでは紹介を割愛しますが、各ローンファンドのページ上部に諸々の貸付先に関する情報が、公開されています。

 

特徴2:これまでの複数化とは異なる

これまで、複数化目的で少額のダミー案件(案件2で5万円を募集など)をつけるというのがmaneoや、他のソーシャルレンディング事業者でも行われていましたが、今回募集のあった案件1、2,3のいずれも金額を500万円ずつ募集しており、案件の複数化はされているのですが、案件1,2,3のどれもが同額募集をしており、ダミー案件という位置づけではなくなっているようです。

複数化(案件を個別に募集せず、複数の案件をファンドとしてまとめて募集する)の経緯については、監督行政機関からの指導で対応していたことをmaneo 瀧本社長のブログを引用しつつ以下の記事にまとめています。複数化にダミーではない案件を盛り込まなかったのはファンド自体の共倒れリスク回避であったり、宙に浮いたお金を作らない、といったものでしたが、このあたりの制約の捉え方がプレリートファンドの場合は、変わっているのかもしれません。

ソーシャルレンディングの募集ファンドに『案件2』がある理由

これまで案件2以降は事務的な意味合いの少額案件のためあまり気にしなくてよかったのですが、プレリートファンドでは案件2以降もちゃんと確認して、投資判断をするのがよさそうです。

 

ファンド公開初日の盛り上がりについて

ファンド公開までの当日の流れ

※ややネガティブな表現を含みます。

プレリートファンドの募集開始時間は元々、本日13時予定で予告がされていたのですが、何等かの理由によって15時に変更されました(ローンファンドの画像の時刻部分が更新された)。さらに、この15時のタイミングでもファンドは公開されず、時刻が15時43分になったタイミングでようやく、最初のファンドAの募集開始のメールが届き、募集開始の運びとなりました。BCDのファンドについては、その1時間後くらいに公開の運びとなりました。

この流れを踏まえて、投資の状況としては、以下に続くグラフのような傾向を示していました。

※以下のグラフは、集計を行ったタイミングの20:30までの投資履歴のデータを元に作成しています。

投資金額の累計

時系列で、各ファンドがどう金額を積み上げていったのかグラフに示すと以下のようになります。ファンドAは2千5百万が募集金額、BCDは千5百万が募集金額です。

最初に公開されたファンドA(利回り5%)については、緩やかに積みあがっていき、現在も積上げ続けている状況です。そのあとBCDがほぼ同じタイミングで公開されましたが、ファンドDについては利回り8%ということが効いているのか、先に公開されたAを追い上げて公開2時間後に満額成立となりました。AとDを比較すると、利回りの高い方が追い抜いたという結果です。間のCとDについては伸び悩み傾向で、あまり投資はされていない状況でした。

 

投資回数の累計

募集開始までに、大体700人ぐらいの会員が登録されていました。その中で、本日公開された4つのファンドに対して投資が行われた回数は、20時頃の時点で合計100回程度の投資がされていたようです。時系列だと、以下のグラフになります。Cは18時頃から増えてきています。

※グラフの積み上げ回数は、ユニークユーザ数ではないため、同一ユーザが複数ファンドに投資をしている可能性もあります。

投資額の分布

以下は、一回当たりの投資額に対するID数の累計をグラフで示したものです(ABCDの4ファンド合算)。グラフから、12/18の20:30迄に投資家の方がいくらぐらいの金額で投資していたのか、というのがわかります。5万,10万,50万というのが多く、それほど飛び抜けて高額な方というのは、いなかったようです。

全体的に、初日は目立った盛り上りはなく、控えめという印象でした。募集開始期間23日と、もともと長く設定されていたのもあって、投資を徐々に増やしていくという意図は元々あったのかもしれません。

 

まとめ

  • プレリートファンドでは投資対象の不動産物件の詳細(物件名、住所)が公開されており、判断材料が増加している
  • プレリートファンドでは複数化された案件の内、案件2以降も投資判断の対象として確認が必要
  • 募集開始当日の投資傾向としては、緩やかな傾向を示していた
  • 当日満額成立したのは、利回りが一番高いファンドDだった

 

おわりに

私はソーシャルレンディングという領域から投資を始めたので、他事業者のソーシャルレンディングと比較すると、5~8%利回りというのは普通で、利回りの高い案件を狙っている人にとっては物足りなさそう、という印象でした。あとは、今回を例とするとA~D案件の公開順序は利回りの低いものよりも、高いものからか、同時に公開するのが良かったのかと思いました(辛口ですみません)

J-REIT比較表で公開されているように、REITと比較するとプレリートファンドはリターンが大きいです。これまでREITだけを選択肢としていた人にとっては、Pre REITはより利回りの高い選択肢になると思いますが、他のソーシャルレンディング事業者案件だと利回りもより高いものも存在したり、保全もいろいろ効いています。今後プレリートファンドがどのようにプロモーション(販売促進)して、会員を増やしていくのかに期待です。

18日の募集開始時間帯は仕事だったのですが、時間を確保して、10万円の投資をしました。10万という金額は、私の場合だと仮に投資に失敗しても3か月あれば取り戻せる額(これまでの利益の実績から)なので、今回その程度の額に抑えることとしました。

 投資先の不動産が明確になったのはかなり新鮮でした。その反面、判断する情報が多くなった分、どうやって選んでいけばいいのだろうか、という疑問と難しさも少し浮かんでしまったので、より不動産投資に対する勉強をしてみようと個人的には思いました。

今回第一回目の募集は、ヘルスケアのプレリートファンドでした。ホテル・プレリートファンドの方も、今後のファンド募集内容に期待します。

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