ソーシャルレンディング&不動産投資クラウドファンディング 2019年7月〜9月運用実績

こんにちは、中年リール(@mez2fln)です。

前回の更新から少し時間が経ちましたが、7、8、9月の分配金、投資実績などの記録をまとめて公開します。

具体的には後述しますが、今年初の損失が発生しそうです。

7月〜9月分配金

各月の分配金(税引前)は以下の通りです。

投資ジャンル 事業者 7月 8月 9月
ソシャレン(貸付型)




 
maneo 1,598円 1,819円 0円
LCレンディング 1,482円 530円 530円
プレリートファンド 1,732円 1,847円 1,823円
SBIソーシャルレンディング 3,274円 5,300円 4,956円
クラウドバンク 2,503円 21,72円 2,789円
トラストレンディング 1,750円 0円 0円
オーナーズブック 12,642円 30円 0円
Funds(ファンズ) 1,517円
1,304円 691円
不動産クラファン

CREAL(クリアル) 2,224円 2,224円 2,556円
FANTAS(ファンタス) 0円 1,742円 0円
合計 28,722円 16,968円 13,345円

表内の赤字部分、maneoとトラストレンディングは8月、9月から0円となっていますが、こちらは私が投資していた案件が全て期失の状態になったことにより分配金がストップしたためです(後述する期失一覧でも記述)。

 

FANTASから初の分配金をゲット

こちらは嬉しいお知らせ。

FANTAS fundingから初の分配金が入りました。

マイページから明細を確認すると以下の通りで、償還された案件が記載されており、税引前 1742円(税引き後 1387円)が払われていたことがわかります。

FANTAS fundingは自分の不動産クラファン・ポートフォリオの中ではまだ投資の割合が低く、これからもう少し案件を増やしていけたらと考えている一社です(ただし人気がありすぎて中々投資ができません)。

 

分配金の月別推移

以下は月別の分配金推移です(赤枠が更新箇所)

オーナーズブックが3ヶ月に一回分配のタイミングなので7月は飛び出ているのですが、それ以外の月では全体的に減少傾向です。8月にmaneo、トラストレンディングで期失案件がさらに増えて分配金が停止したことが理由の一つです。

後は、不動産クラファン(FANTAS FundingJointo α)の投資比率が徐々に多くなってきたことから、満期一括償還(毎月分配ではなく、運用が終わったらまとめて支払うタイプ)のタイプが多くなった、というのもあります。

9月末時点で今年の分配金の合計は266,087円(税引前)です。

Jointoα(ジョイントアルファ)

7月〜9月の投資案件

ジャンル サービス 案件名 利回り 保全等 投資額
不動産クラファン


 
CREAL(クリアル) ちらつなぐホテル 1年目:4.0%
2年目:6.0%
劣後20%
マスターリース契約
5万
リノ西落合 4.0%  劣後10%
マスターリース契約
5万
ラ・ペルラ池袋 4.5% 劣後20%
マスターリース契約 
6万
Jointo α(ジョイントアルファ)
アルファアセットファンド高松駅前 5.0%  劣後30%  20万 
FANTAS funding FANTAS check (中古不動産流通)PJ 第38号 キャピタル重視型  5.0% 劣後20%  20万 
ソシャレン(貸付型)


Funds(ファンズ) リースバック事業「あんばい」ファンド#2 3.0% 上場企業社債型 20万
リースバック事業「あんばい」ファンド#3 2.5% 上場企業社債型 10万
OwnersBook (オーナーズブック) 大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 5.0%  不動産担保(LTV 68%)  5万

投資した案件は上記の通りです。不動産クラファンへの投資回数が多くなってきました。

また、上記以外にも RENOSYで抽選に応募するも全て落選していたり、Jointo αでは福岡天神の3号案件の申し込みをしようとしたところタイミングを逃してしまいクリック合戦に参加できなかったりと、投資したかったけれど投資できなかった、といった案件もいくつかあります。

Jointoα(ジョイントアルファ)

maneoで初の損失発生

10月3日、maneoで去年から延滞していた案件で回収に関するお知らせのメールが届いたので、少し紹介します。タイトルの通り損失が発生しています。

対象案件

今回お知らせとして届いたのは、以下の2案件についてです。

私は10号案件の方に投資をしていました。

メールの内容

回収に関するメールの内容を一部引用します

※第三者開示不可の箇所があり、その部分についてはカットしています。また、改行の修正やハイライトをつけるなどの修正をしています。

1.募集内容について
■ローンID
11098、11216
■ファンドID
4845、4918
■ファンド名
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】9号、10号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社向け】愛知県・茨城県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(第9次、第10次募集)
■本ファンドの担保物件
愛知県名古屋市内の収益アパート1棟【物件:T】
■募集金額
39,150,000円
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4845 他

2.回収までの経緯について
本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い、2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Tを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にてアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。また、20棟を一括で売却するには、購入希望者との間で不利な条件交渉をせざるを得ない環境となってまいりました。上記不動産市況を踏まえ、一括売却方針は残しつつ、個別で引き合いのある物件については個別での売却を行うことが回収の早期化につながり、合理的であるとの判断に至りました。本件対象となる物件Tにおいては、14件(法人4件、個人投資家10件)の購入意向がございました。それぞれの検討者と交渉を進めてまいりましたが、特に個人投資家においては、上記のとおり銀行のアパートローンを利用し難くなったため検討者数が減少し、法人においても、資金余力のある検討者に絞られてまいりました。また、2019年2月以降は賃貸アパートの施工不良問題に関する再度の報道の影響を受け、さらに厳しい状況で交渉を行うこととなりました。上記状況下、東京都港区の不動産業者と売買契約を締結し、2019年8月23日に決済に至りましたが、結果としては、これ以上の高額購入者を探すべく販売活動を継続することが得策とは言えない中で、募集金額を大幅に下回る金額での売却とならざるを得なくなりました。

3.回収金の分配について
本件担保不動産の売却による回収金額は、17,129,665円でございます。
回収金の分配の内訳につきましては、以下のURLをご参照くださいますようお願いいたします。
(URLから先の情報は第三者開示不可のため削除)
回収金の分配は、10月9日に実施する予定です。
該当投資家の皆様におかれましては、「my maneo」にて分配の詳細をご確認いただけます。
本件融資後の収益アパートに対する金融機関の審査基準の厳格化に伴う不動産市況の落ち込みとアパートブランド会社の施工不良問題も影響し、
売却金額が募集時点の評価額を大幅に割り込む結果となりました。
投資家の皆様におかれましては、元本全額の回収に至らず、誠に申し訳ございません。

4.今後のご報告について
10月9日の分配までにご報告が必要な事象が発生しましたら、速やかにご報告いたします。
なお、本日時点では追加の回収について確定しているものはございません。
今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。
投資家の皆様には、ご心配とご迷惑をお掛けし、誠に申し訳ございません。
今後とも、ソーシャルレンディングサービス「maneo」を、何卒宜しくお願い申し上げます。

2019年10月3日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社(営業者)
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

引用メール:2019/10/3 【回収金の分配に関する報告】maneoーケット:お客様サポート

 

案件の募集額が3,915万円、その内担保の売却によって回収できたのが1,712万円

全体の回収率は 約43.8% でした。

あまり中身については触れませんが、第三者開示不可の資料の中には”元本毀損額”という記載もあります。

売却額が下落した理由については、銀行の融資厳格化で買い手が中々決まらなかったことや、そうこうしてる内に賃貸アパート施工不良問題(時期的にレ◯パレスのように見えますが、具体的にはなんの施工不良問題かは書かれていません)が出てきて、それらの影響を受けてさらに価値が下がってしまったことなどが書かれています。

maneoのマイページに損失額が反映

マイページ内の明細も更新されました(以下はそのスクリーンショット。

私はこの案件に12万円投資をしていました。

内、51,965円が戻ってきて残りの未回収分67,722円が損失に該当するようです(厳密には確定していないようなのですが。。)。

しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。
引用メール:2018/11/1 【延滞発生に関するご報告】より

尚、物件Tの担保評価額は当時4800万円として募集されていました(以下は案件ページより。

担保評価 4,800万 に対して実際の売却が 1,712万 、割合にすると 35.6 % です。

 

・・・(゚Д゚)

 

ソーシャルレンディング期失状況

8月末時点のソーシャルレンディング案件の期失状況です。

事業者 案件名 延滞額(A) 回収額(B) 毀損額(A-B)
maneo 【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】66号(案件1:C社、案件2:AN社) 99,800円(19/1/31) 99,800円(19/5/22) 0円
【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】28号(案件1:C社、案件2:AN社) 99,800円(19/1/31) 99,800円(19/5/22) 0円
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】10号(案件1:C社、案件2:AN社) 119,687円(18/11) 51,965円
(19/10)
67,722円
不動産担保付きローンファンド1360号(案件1:C社、案件2:AN社) 99,800円(19/05) 未定 未定
不動産担保付きローンファンド1443号(案件1:C社、案件2:AN社)
98,313円(19/8) 未定 未定
不動産担保付きローンファンド1424号(案件1:C社、案件2:AN社)
98,313円(19/8) 未定 未定
クラウドリース 不動産設備賃貸事業ローンファンド【第3弾】4号(案件1) 99,502円(19/01) 未定 未定
不動産設備賃貸事業ローンファンド【第3弾】4号(案件2) 498円 (19/04) 未定 未定
設備資金支援ローンファンド85号 第1次募集 108,501円(19/01) 未定 未定
トラストレンディング


燃料卸売事業ローンファンド193号 100,000円(19/06) 未定   未定
燃料卸売事業ローンファンド194号 100,000円(19/06) 未定 未定 
船舶担保付ローンファンド201号
200,000円(19/8) 未定 未定
合計 1,025,986円 199,600円   67,722円

主な更新分としては、前述の通りmaneoで損失が発生したのと、トラストレンディングとmaneoで新たに遅延案件が追加されたこと。

トラストレンディング:2019/08/13 船舶関連の各ファンドに関する状況報告

maneo:2019/09/02【延滞発生に関するご報告】不動産事業者BJ

トラストレンディングもmaneoもクラウドリースも、私が投資していた案件については全て期失扱いとなりました(トラストレンディング、クラウドリースは、サービス内で扱っている全ファンドが期失)。結局、残ってたファンドも逃げ切れずに被弾です。

今年のソシャレンと不動産クラファンの分配金合計は26万6千円、既に損失が6万7千円出ています。これ以上損失が出ないとよいのですが&早く戻ってくるとよいのですが。

9月ポートフォリオ、今後の投資先など

9月末時点での不動産投資クラファンとソーシャルレンディングの運用額の内訳です(期失案件は除外しています。

今後はもう少し不動産クラファンの比率を上げたいと考えています。

具体的には FANTAS fundingJointo α です。

前回の記事とほぼ同様の内容ですが、事業者として問題の発生していない、以下の事業者を活用したいと考えています。

不動産クラファンの主な投資先

ソーシャルレンディングの主な投資先

SBIソーシャルレンディングは案件のラインナップに今後も変わりがなければ常時募集型の不動産担保ローンファンドがメイン投資の予定。クラウドバンクはサブな位置付けで活用する予定です。

尚、maneoマーケットについては株主の変更、役員の一新を行い、SAMURAIグループとも連携しつつ信頼回復に向けた活動を進める旨のお知らせが先月出ています。ファミリー内で大量に遅延している案件がこれで回収に向けて進むと良いのですが、今後の投資活動においてはマネオファミリーは撤退の方向で今のところ変わりはありません。

maneoマーケット:2019/09/17 資本構成の変更および新たな役員の選任に関するお知らせ(重要)
maneoマーケット:2019/09/25 取締役及び監査役選任に関するお知らせ(重要)

おわりに

8月、9月は色々とバタバタしていた関係で更新が止まっていました。

次からまた毎月更新していけたらいいなと考えています(弱気)。

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